Immobilien: Tschechien wird zum Käufermarkt

Härtere Zeiten für Entwickler / Von Miriam Neubert (gtai)

Prag - Von den fast selbstverständlich gewordenen Wachstumssprüngen der vergangenen Jahre muss sich Tschechiens Immobilienmarkt vorerst verabschieden. Die Weltwirtschaftskrise hat die exportabhängige Industrie hart getroffen. In der Folge ist die Nachfrage nach Büro-, Logistik-, Industrieflächen und Wohnungen zurückgegangen.

Auch zeigen verschärfte Auflagen und große Zurückhaltung durch die Banken Folgen bei neuen Projekten und Investitionen. Große Immobiliengeschäfte sind rar geworden.

Im 1. Quartal 2009 haben überhaupt nur zwei Transaktionen stattgefunden: Für 40 Mio. Euro erwarb die deutsche Deka Immobilien GmbH für einen Spezialfonds den vermieteten Bürokomplex Jungmannova Plaza in zentraler Prager Innenstadtlage. Die tschechische CPI Group kaufte das Hotel Atom in Ostrava. Bei den Einkaufszentren gab es gar kein Geschäft. Berechnungen des globalen Immobiliendienstleisters DTZ zufolge erreichte das Investitionsvolumen damit gerade einmal 45,9 Mio. Euro, was einer Abnahme um 65% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entsprach. DTZ schätzt, dass der tschechische Markt 2009 um die Hälfte auf 500 Mio. Euro schrumpfen wird.

Solche Einbrüche kommen durch die drastisch reduzierten Finanzierungsmöglichkeiten. Zwar stehen nach Meinung von Branchenkennern Kredite für Transaktionen und Projekte in Tschechien prinzipiell zur Verfügung. Aber ebenso wie in anderen Ländern Europas, haben sich die Auflagen deutlich verschärft. Das erreichbare Kreditvolumen lag im April bei 40 Mio. bis 50 Mio. Euro und ist damit kleiner geworden. Die Eigenkapitalanforderungen hingegen sind gestiegen, unterschiedlichen Quellen zufolge von 10 bis 20% in Vorkrisenzeiten auf 40 bis 65%. Die Zinsen haben deutlich angezogen. Zugleich spielen Aspekte wie Standort, die Zahl der vorab vermieteten Fläche und die Qualität der Mieter eine entscheidende Rolle. Es ist also einiges mehr an Argumenten in die Waagschale zu werfen als früher.

Unternehmen, die es gewohnt sind, unter konservativen Gesichtspunkten zu planen, tun sich damit leichter. "Die Finanzierung ist schwieriger geworden, aber nicht unmöglich", urteilt Peter Noack, Geschäftsführer von Hochtief Development in Prag. In Zeiten abnehmender Wohnungsnachfrage, in denen der Käufer einer Wohnung teils noch ein Auto, eine Hypothekenjahresrate oder eine Küche dazu geschenkt bekommt, überraschte seine Firma mit der Nachricht, dass sie in Kavci Hory in Prag vier Gebäude mit insgesamt etwa 400 Wohnungen im mittleren Preissegment plane. Der Gebietsentscheid wurde im Frühjahr gesichert. Sobald die Baugenehmigung erteilt wird, soll es losgehen. Dass sich der tschechische Wohnungsmarkt 2009 von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt entwickelt hat, schreckt offenbar nicht. "In Tschechien gibt es erst seit 15 Jahren einen modernen Wohnungsbau", erklärt Noack. "Die Nachfrage ist da, wenn Qualität und Standort stimmen." Als Trends im Wohnungsbau sieht er Sehnsucht nach Individualität, wachsendes ökologisches Bewusstsein und Effizienz bei der Raumgestaltung. In Kavci Hory will sein Unternehmen dem entgegenkommen - mit einer Planung, die durch einen gemeinsamen Eingang für nur 20 Wohnungen ein Gefühl von Nachbarschaft ermöglichen will und energieeffiziente Lösungen berücksichtigt.

Durch den eklatanten Mangel an modernem Wohnraum hatten Entwickler in den vergangenen Jahren eher leichtes Spiel. Auf dem ausgeprägten Anbietermarkt war so ziemlich alles an den Mann oder die Frau zu bringen, was gebaut wurde, und sogar die Preise für Plattenbauwohnungen kletterten in nicht nachzuvollziehende Höhen. Das Eigenheimfieber aber, das in den vergangenen Jahren ein Motor der Baudynamik war, ist im Zuge steigender Hypothekenzinsen und wachsender Arbeitslosigkeit abgekühlt. Mit der Nachfrage sinken die Preise. Das Statistikamt meldete für das erste Quartal 2009 mit -3% den ersten Rückgang der Angebotspreise im Vergleich zum Vorquartal seit 2005. Dabei lagen sie in den Regionen um Prag niedriger (-5%) als in der Hauptstadt selbst (-1%). Zugleich darf nicht vergessen werden, dass in Prag Anfang 2009 eine Wohnung gegenüber 2005 im Schnitt um 52% teurer war, im übrigen Tschechien um 77%. Die Schätzungen hinsichtlich des Gesamtjahres gehen auseinander: Einige Immobilienspezialisten rechnen damit, dass bei Top-Neubauwohnungen in guten Lagen die Preise unverändert bleiben, für ältere Wohnungen und schlechtere Standorte um bis zu 10% zurückgehen dürften und bei Plattenbauwohnungen um bis zu 20% absinken (King Sturge). Andere greifen in jedem Segment noch einmal um bis zu zehn Prozentpunkte tiefer (Deloitte und Hyposervis). Die Nachfrage, so Schätzungen, könnte um bis zu 45% auf das Niveau von 2006 zurückgehen. Das war nach Ansicht von Branchenexperten kein schlechtes Jahr. Bei dem Boom 2007 handelte es sich vielmehr um eine Sonderkonjunktur in Folge der angekündigten Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Wohnungsbauleistungen ab 2008.

Auch im Bereich der kommerziellen Immobilien weht ein neuer Wind. Die Ergebnisse einer Bauproduktion, die zwischen 2000 und 2007 ununterbrochen und zum Teil stürmisch gewachsen ist, fallen landesweit ins Auge. Moderne Büroflächen und Verwaltungsgebäude, Shopping-Malls und Einkaufszentren sowie schier endlose Logistikviertel an den Ausfallstraßen der großen Städte künden davon, dass die hohe Aufholdynamik auf Dauer kein Selbstläufer bleiben konnte. Als abrupte Bremse wirkt die Wirtschaftskrise. Sie verknappt auf Seiten der Anbieter die Finanzierung und reduziert vorübergehend die Nachfrage. Auf diese Weise erzwingt sie eine Pause, welche die Bauwirtschaft nach vielen Jahren des Booms und der Expansion vor vollkommen neue Realitäten stellt. Der für die meisten Bauunternehmen entscheidende Hochbau ist 2008 erstmals rückläufig gewesen und in den ersten beiden Monaten 2009 sogar zweistellig eingebrochen. Stützender Pfeiler in der Krise bleibt der durch öffentliche und EU-Gelder vorangetriebene Infrastrukturbau. Auch das neue Energieeffizienzprogramm für Gebäude, mit 10,0 Mrd. Kc (rund 370 Mio. Euro) dotiert, macht Hoffnung. Der Verband der Unternehmer der Bauindustrie geht davon aus, dass der Rückgang der Bauproduktion 2009 dem des Bruttoinlandsprodukts entsprechen dürfte. Die Prognosen für die Kontraktion der tschechischen Wirtschaft reichten Anfang Juni von -2,3% (Tschechisches Finanzministerium) bis -3,5% (Internationaler Währungsfonds). Für 2010 wird mit einer leichten Erholung gerechnet.

Das krisenbedingte Innehalten verändert die Verhältnisse auf dem Markt. "Tschechiens Immobilienmarkt ist im raschen Wandel zu einem Kundenmarkt", stellt Martijn Kanters fest, der als stellvertretender Direktor des Immobilienberatungsunternehmens DTZ das Geschehen aufmerksam verfolgt. "Das bisher vorherrschende Angebotsdenken könnte allmählich abgelöst werden durch ein an der Nachfrage orientiertes Denken. Für wen baue ich, wer wird hier eigentlich leben, arbeiten, einkaufen? Und da wird man plötzlich feststellen, dass die Nachfrage sehr viel weiter aufgefächert ist als das, was bisher angeboten wurde."

Grundsätzlich bescheinigen alle Experten Tschechien bei den Büroimmobilien weiterhin großes Potenzial. Auch in der Krise hält sich der Markt verhältnismäßig gut. Vom Angebot her dürfte 2008 mit rund 315.000 qm neuer Büroflächen landesweit ein vorerst letztes Rekordjahr gewesen sein. Gegenwärtig lähmt die Wirtschafts- und Finanzkrise nicht nur Erweiterungs- oder Umzugspläne. Im Zuge verschärfter Kosteneinsparungen brauchen viele Unternehmen weniger Raum und vermieten Flächen unter. Dadurch ist sogar im stets hoch gefragten Prag die Leerstandrate auf 10% im 1. Quartal 2009 angestiegen. In Ostrava und Brünn sah es mit zum Teil deutlich über 20% weit bedenklicher aus. Entwickler haben in diesen Städten sehr viele teure Bürogebäude geschaffen, die in Konkurrenz zu qualitativ guten und günstigeren Flächen in renovierten Gebäuden stehen.

Größter Bauplatz und Immobilienmagnet des Landes bleibt die Hauptstadt. Im 1. Quartal 2009 hat Hochtief Development im Auftrag des Anlagefonds Union Invest in Prag 4 das Bürogebäude Trianon beendet. Ungeachtet der Rezession gelang es, die 18.500 qm vollständig zu vermieten. Ganz in der Nähe stellte Immorent CR das Gemini B fertig, dessen 18.700 qm mehrheitlich belegt sind. Zusammen mit den ECM-Hochhäusern City Empiria und City Tower hat damit der Stadtteil Pankrac als moderner Geschäfts- und Verwaltungsbezirk weiter an Profil gewonnen. Seine Konturen sollen sich einer Art Manhattan Prags weiter annähern, wenn die tschechische Entwicklungsgesellschaft ECM Real Estate Investments ihr City genanntes Projekt beendet. Es umfasst drei weitere Hochhäuser. Büroprojekte in Prag, die 2009 fertig werden sollen, sind unter anderen das Prague Marina Office Centre (Lighthouse), River City Court (Europolis) oder der Futurama Business Park (Immorent). Doch mit dem Spatenstich zu neuen Gebäuden sah es wegen der restriktiven Haltung der Banken dünn aus. Bis Juni 2009 ist in Prag nach Informationen von King Sturge nur ein Bürogebäude, das City Deco von ECM, begonnen worden. Manche Developer kämpften im Frühjahr mit Liquiditätsproblemen, Verlusten oder Gläubigern. Kapitalstärkeren eröffnete sich die Chance, günstig Grundstücke oder Projekte einzukaufen.

DTZ-Fachmann Kanters geht davon aus, dass 2009 in Prag die Nachfrage nach modernen Büroimmobilien auf 150.000 qm fallen wird. Gegenüber dem Vorjahr wäre das ein Rückgang um 42%. Noch stärker aber werde aufgrund vieler eingefrorener Projekte das Angebot fallen (auf 130.000 qm), so dass sich die Leerstandrate bei 9% einpendeln dürfte. Die bislang stabilen Spitzenmieten für erstklassige Büroflächen in Prag (monatlich 21,5 bis 23,00 Euro/qm) könnten im Laufe des Jahres 2009 leicht nachgeben. In der Innenstadt lagen die Mieten im ersten Quartal bei 15,00 bis 17,50 Euro/qm, in den Außenbezirken bei 13 bis 15,00 Euro/qm. Mit Ausnahme der reinen Innenstadt dürfte das Niveau relativ stabil bleiben.

"Sollten 2009 neue Projekte in großem Umfang ausbleiben, werden die Flächen in zwei Jahren fehlen, wenn im Zuge konjunktureller Erholung die Nachfrage wieder anzieht", meint Immobilienentwickler Noack von Hochtief Development. Den Sättigungsgrad bei modernen Büroräumen hat Prag seiner Ansicht nach noch lange nicht erreicht. Mit rund 2,8 Mio. qm biete die tschechische Hauptstadt vielmehr erst ein Sechstel der Bürofläche einer Stadt wie München. Auch seien nach der Wende viele Wohnungen im Zentrum der Stadt in Büros umgewidmet worden, die mit hohen Nebenkosten behaftet seien. Noack registriert eine anhaltende Tendenz bei Firmen auszuziehen aus der Innenstadt, weil diese nicht effizient sei.

Obwohl sich das wirtschaftliche Umfeld verschlechtert hat, geht die Expansion im Einzelhandel auf hohem Niveau weiter. Berechnungen der Marktforschungsgesellschaft Incoma Research zufolge gibt es landesweit 270 Einkaufszentren verschiedener Größe. Bei Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern fehlte ein großes Einkaufszentrum nur in Decin, Chomutov, Havirov und Frydek Mistek. In Tschechien kommen mittlerweile auf 1.000 Einwohner rund 235 qm moderne Einkaufsflächen (Zentren mit mehr als 5.000 qm). Von insgesamt 2,5 Mio. qm Einkaufsfläche verfügt Prag über 36%. DTZ rechnet 2009 mit einer Neufläche von fast 350.000 qm, da große Projekte fertig werden sollen - wie das Rynovka Interspar Shopping Center in Jablonec nad Nisou, das Plaza Liberec und die erste Phase des Forum Liberec, das Prager Outlet Village und das Forum Usti nad Labem.

Der automatische Erfolg eines Einkaufszentrums ist schon länger nicht mehr gegeben. Trotz verschiedener Tarnungsmanöver ist bei manchen nicht zu übersehen, dass Geschäftsflächen leer stehen oder ganze Trakte geschlossen bleiben müssen. Je nach Lage entwickeln sich die Preise zugunsten der Mieter. Für Martijn Kanters, dessen Spezialbereich der Einzelhandel ist, liegt die Zukunft des tschechischen Marktes in der Segmentierung, sprich, der Schaffung kleinerer Formen und spezialisierter Einzelhandelskonzepte, die gezielte Kundenkreise ansprechen. "Früher hat das Motto gelautet: Location, location, location", so Kanters. "Es galt einen Standort zu finden und dann entstand fast überall eine ähnliche Art von Produkt. Heute muss das Schlagwort heißen: Differenzierung." Er sieht dabei auf dem tschechischen Markt durchaus gute Chancen für deutsche Fachhändler von Unterhaltungs- und Haushaltselektronik oder Möbeln.

Am stärksten getroffen hat die Wirtschaftskrise den sehr sensiblen Bereich der Industrie- und Logistikflächen. Dort hatte der Bauboom seinen Höhepunkt 2007 erreicht, als fast eine Million Quadratmeter fertiggestellt wurden und entweder vorab vermietet waren oder den Entwicklern geradezu aus der Hand gerissen wurden. Der Rückgang der Anfragen aus dem Ausland und der Industrieproduktion aber hat die Nachfrage seit dem 2. Quartal 2008 erheblich reduziert. Laut DTZ werden 2009 nur noch 200.000 qm neu besetzt werden, weniger als ein Drittel gegenüber 2008. Die Leerstandrate stieg landesweit weiter an auf im März 16,6%. Am höchsten lag sie in Mährisch-Schlesien (36,2%) und Westböhmen (26,3%); im Großbereich Prag betrug sie 15,5%. Die Preise gaben weiter nach und lagen im April 2009 an Prager Standorten mit höherer Vakanz und in den Regionen zwischen 3,80 bis 4,25 Euro/qm und Monat. Einen Mangel an Logistik- und Industrieflächen zeigte allein Brünn.

Größter Immobilienentwickler ist CTP Invest, vor den Gesellschaften ProLogis und Pinnacle. CTP Invest verfügt über etwa 40% der modernen Logistikflächen und hat sich auf die Entwicklung in den Regionen außerhalb Prags konzentriert (Anteil: 74%). Als nationales Super-Logistikprojekt von der Dimension her gilt der CTPark Brno South, der in Etappen bis 2015 auf einer Fläche von 2,2 Mio. qm gebaut und 770.00 qm Lagerfläche schaffen wird. Neu ist auch das Projekt Panattoni Park Prague Airport, das in acht Abschnitten einmal insgesamt 160.000 qm anbieten will.

Dem European Distribution Report der Immobilienberatungsgesellschaft Cushman & Wakefield zufolge hat sich das Land auch 2008 im Ranking der beliebtesten Logistikstandorte in Europa auf Platz 4 gehalten - nach Ungarn und vor Polen. Entscheidende Faktoren waren dabei die Qualität der Verkehrsinfrastruktur sowie Transport-, Lohn- und andere Standortkosten. Gegenwärtig verfügt das Tschechien über 3,3 Mio. qm moderner Industrie- und Lagerhallen, von denen sich etwa die Hälfte auf Prag und Umgebung konzentriert. Durch die sinkende Nachfrage und die Kreditzurückhaltung der Banken ist der in den Boom-Jahren aufgeflammte, spekulative Bau weitgehend zum Erliegen gekommen. Die meisten Entwickler dürften künftig nur noch bauen oder ausbauen, wenn sie vertragliche Sicherheit über die Mieter und ihre Anforderungen haben und dies bei den Banken einbringen können. Zugleich verstärkt die Krise die Tendenz, dass Unternehmen Hallen nicht mehr kaufen oder in Auftrag geben, sondern bevorzugt mieten. Angesichts von 500.000 qm vakanter Logistikflächen im April 2009 haben sich in diesem Immobilien-Segment die Vorzeichen vielleicht am deutlichsten geändert: Härtere Zeiten für Entwickler, bessere Chancen für Kunden.

Quelle: Tschechisches Statistikamt

Tschechien Online, 23.6.2009. © Germany Trade and Invest 2009. Foto: Archiv

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